PORT: Compra e Financiamento de imóveis na Flórida

Neste artigo, você encontrará informações e dicas sobre Compra e Financiamento de Imóveis na Flórida, como obter financiamento em até 30 anos a juros anuais fixos e muito mais: 

  1. Como funciona o mercado imobiliário nos EUA e suas particularidades na Flórida
  2. Dicas e melhores práticas para quem quer comprar imóveis na Flórida
  3. Principais custos a considerar na compra e manutenção dos imóveis
  4. Financiamento de Imóveis para estrangeiros
  5. Perguntas e Respostas mais Frequêntes
  6. Análise Financeira:  Retorno-Sobre-o-Investimento (ROI)
  7. Como transferir seu dinheiro para os EUA desde o Brasil

1. COMO FUNCIONA O MERCADO IMOBILIÁRIO NOS EUA E SUAS PARTICULARIDADES NA FLÓRIDA

 Achamos importante começar apresentando quem somos. A Florida 360 Investments & Realty, LLC é uma Consultoria de Imóveis e Negócios localizada no Sul da Florida, atuando nas áreas de Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach e Orlando.

Nossa especialidade é buscar oportunidades de investimento para nossos clientes e apoiá-los no que necessitarem caso estejam emigrando para os EUA também (leia também nosso artigo sobre alternativas imigratórias NESTE LINK).

E como o nosso próprio nome diz, também cobrimos todo o ciclo imobiliário:

  1. Compra e Venda de imóveis
  2. Auxiliamos e orientamos na busca de financiamento para a compra, se necessário
  3. Acompanhamos todo o processo legal e financeiro da compra e venda (documentação, intermediação com as partes envolvidas etc)
  4. Cuidamos da manutenção dos imóveis
  5. Orientamos o comprador e recomendamos estratégias para maximização do retorno sobre o seu investimento
  6. Gerenciamos o aluguel do imóvel caso o comprador deseje
  7. Cuidamos da venda do imóvel posteriormente
  8. E para os que querem emigrar para os EUA, oferecemos um serviço  completo de Concierge e Relocação, que vai desde o planejamento estratégico imigratório até o completo estabelecimento da família na Flórida.

O processo de compra e venda de imóveis nos Estados Unidos é muito seguro, claro e organizado.

Nosso sistema de busca de propriedades nos dá acesso a TODOS os imóveis atualmente disponíveis para compra e aluguel no estado da Flórida, não somente os que a Flórida 360 está vendendo ou alugando. E os corretores representando o comprador e o vendedor trabalham em colaboração e partilham a comissão da venda do imóvel.  

A comissão é sempre paga pelo vendedor do imóvel e o comprador não tem custo nenhum ao utilizar um corretor para auxiliá-lo na compra.  E é sempre recomendável que tanto o comprador quanto o vendedor tenham cada um seu próprio corretor, para evitar conflitos de interesse.

Quanto à segurança da operação de compra, por lei, aqui nos Estados Unidos, toda a compra e venda de imóveis obrigatoriamente passa por uma empresa intermediadora e neutra, chamada de “Title Company”, que faz a checagem das partes, do contrato, do imóvel, da documentação, garantindo a legitimidade da transação. Tudo isso, com a garantia de uma apólice de seguro de compra e venda.

É importante mencionar também que em quase todos os bairros (ou cidades, como chamamos aqui) da Flórida, seja o imóvel localizado em condomínio fechado ou não, existem “associações de moradores”, as quais determinam várias regras quanto à aparência do imóvel, da comunidade, das regras de moradia, entre várias outras coisas.

As tais “ASSOCIAÇÕES” (ou HOAs como chamamos – “Home Owners Association”) são extremamente poderosas e inclusive podem determinar quem pode ser aprovado para comprar ou alugar um imóvel.   E a maioria controla e determina como o seu imóvel tem que ser mantido externamente, que cores você pode pintar a fachada da sua casa etc.  Se, por um lado, isso soa extremo, por outro, faz com que as comunidades estejam sempre bonitas, limpas, seguras e em ordem.

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2. DICAS E MELHORES PRÁTICAS:

Um dos diferenciais da Florida 360 Realty é que nossos Corretores são instruídos e treinados a ir além do escopo dos serviços de um corretor, oferecendo uma ampla análise sobre os imóveis disponíveis no mercado, orientando nossos clientes para que façam uma escolha acertada.

Principalmente nossos clientes internacionais, não é todo mundo que sabe todas as peculiaridades do mercado.  E para quem está comprando imóveis para investimento, há ainda certos cuidados que precisam ser tomados. Fornecemos abaixo exemplos dos cuidados que tomamos e as dicas que fornecemos aos nossos clientes na hora de escolherem o imóvel:

  • Checamos se o imóvel pode ser alugado.  Há condomínios que ou não permitem que os imóveis sejam alugados, ou só permitem que sejam alugados depois de 1 ou 2 anos da compra. Alguns condomínios também têm restrição quanto ao número máximo de aluguéis por ano.
  • É muito comum na Florida comunidades (como chamamos os “condomínios” aqui) que só aceitam residentes maiores de 55 anos (ou pelo menos um dos cônjuges tem que ter mais de 55 anos).  Também várias ou não permitem aluguel ou o proprietário tem que esperar 1 ou 2 anos para poder alugar o imóvel.  É fácil encontrar  imóveis lindos e bem baratos (às vezes encontramos apartamentos de 5 mil dólares nessas comunidades!), mas as restrições acabam  tornando o empreendimento inviável como investimento.
  • Há comunidades que obrigam o proprietário a pagar altas taxas anuais de afiliação aos clubes do condomínio.  Isto acontece muito nos condominios que têm campos de golfe.    Se o morador não é um jogador de golfe, acaba não valendo a pena pagar tão caro pelos custos mandatórios.
  • Checamos também se o condomínio permite ter animais de estimação ou se há restrições quanto a peso e raças de animais.  O ideal é que não existam restrições para os imóveis que se pretende alugar, para não limitar as possibilidades de aluguel.
  • Nossos corretores checam a “idade” dos telhados das casas e do ar condicionado, pois essas condições podem influenciar no preço final da venda do imóvel.   Nós também recomendamos a todos nossos clientes compradores que paguem uma “inspeção completa” do imóvel antes da efetivação da compra.  O custo varia entre $300 e $500.
  • Orientamos nossos clientes se o imóvel desejado para compra fica perto de escolas públicas boas.  Esta informação é extremamente importante, caso o imóvel será utilizado por família com filhos em idade escolar.
  • Checamos também se o imóvel está condizente com todos os novos códigos da Flórida quanto à proteção contra furacões etc.
  • É importante também saber o valor mensal do condomínio do imóvel, pois isto pode influenciar bastante no retorno sobre o investimento e custo mensal para manter o imóvel.

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3. CUSTOS A CONSIDERAR NA COMPRA E MANUTENÇÃO DOS IMÓVEIS. PRINCIPAIS

  1. No fechamento da compra do imóvel:

Em geral, o valor total a ser desembolsado pelo comprador varia entre 1% e 2% do valor total do imóvel.  Abaixo seguem alguns dos itens incluídos nesse custo:

– Documentação

– Seguro do imóvel (se o imóvel está sendo financiando, os bancos exigem que o comprador estrangeiro compre um seguro do título)

– Checagem e Seguro da transação de compra e venda (para evitar que o comprador descubra problemas legais com o imóvel despois da compra)

– Impostos sobre o imóvel (valor relativo aos meses que faltam para terminar o ano)

-Despesas que vão ser pro-rateadas entre o comprador e o vendedor.

2.Custos Mensais depois da compra:

– Taxa condominal (o valor depende do condomínio, valor do imóvel etc)

– Jardinagem externa (corte de grama etc) para casas

– Água e luz (que podem ser pagos pelo inquilino, se o imóvel permanecer alugado para terceiros)

– Seguro contra incêndio e catástrofes (pago uma vez ao ano, mas se o imóvel for financiado o custo é acrescido mensalmente nas parcelas de financiamento).  Em geral, os apartamentos já têm esse gasto incluído na taxa condominal (“associação” – HOA).

– Imposto sobre o imóvel  (pago uma vez ao ano, mas acrescidos mensalmente nas parcelas de financiamento, se for o caso)

 

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  1.  DE FINANCIAMENTO PARA ESTRANGEIROS

Em quanto ao financiamento de imóveis nos Estados Unidos, especificamente para estrangeiros e não-residentes, o processo é simples e mais fácil de conseguir do que se imagina.

Os bancos atualmente estão aprovando financiamentos de até 30 anos, com 25-40% de entrada e juros entre 4-6% ao ano, sujeitos a análise e aprovação de crédito.  O interessado não precisa ter histórico de crédito e nem bens nos EUA para ser aprovado!

Para se ter uma idéia do montante de financiamento que você poderá conseguir, considere que cada parcela de financiamento não deverá ultrapassar 30% do total da sua renda bruta. Caso você já tenha um financiamento de imóvel no Brasil, a soma dos 2 financiamentos não poderá ultrapassar 38% da sua renda bruta mensal.

Para se ter uma idéia do valor das parcelas mensais, consideremos que o valor total do seu empréstimo seja de 100 mil dólares.  A sua prestação mensal será de aproximadamente 550 dólares e incluirá:  juros + principal + imposto anual.

Recomendamos que antes de decidir qual o valor total do imóvel você deverá adquirir, que você submeta uma aplicação para uma linha de crédito, pois somente assim saberá o quanto poderá financiar.  O proceso de pré-aprovação é bem rápido e a maioria dos vendedores não vao aceitar uma proposta sem que o comprador apresente prova de que está pré-aprovado para o financiamento.  Uma vez submetidos os documentos requeridos, você receberá a resposta em 1-2 dias.   E o financiamento em si sai em mais ou menos 45 dias, a contar do dia em que os documentos completos forem entregues à instituição financeira.

 

DOCUMENTOS GERALMENTE REQUERIDOS PELAS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS (a maioria deverá ser traduzida para o inglês e os que levam assinatura deverão ser enviados à instituição por serviço courier):

  • Preenchimento de um formulário de aplicação de crédito (a ser fornecido pela instituição)
  • Autônomos e donos de empresa: apresentar uma carta do contador (ou empresa de contabilidade) informando o faturamento nos últimos 2 anos; e para o ano corrente, o valor acumulado até o momento.
  • Assalariados: apresentar uma Declaração da empresa informando salário mensal ou os 3 últimos holerites.
  • Apresentar uma carta de referência de um banco ou instituição financeira (podem ser os extratos mensais), mostrando um histórico de pelo menos 24 meses e o status atual (se conta ainda aberta, cancelada etc). Esta carta ou referência poderá ser de um banco localizado fora do país de residência.
  • Reservas no valor total equivalente a pelo menos 12-24 meses de gastos com o pagamento do financiamento e taxas de condomínio (se aplicável).
  • Cópia do passaporte e do visto que tiver para os EUA (turista, estudante, green card, visto de investidor etc). O requerente deve, obrigatoriamente, ter um visto válido para entrada nos EUA.

O valor de entrada requerido para o financiamento deverá ser enviado a uma conta bancária nos EUA, a qual deverá estar em nome do requerente.  Esta conta também será utilizada para o débito automático do pagamento mensal do financiamento.

Os bens declarados deverão ser condizentes com os documentos apresentados.

O comprador poderá fazer todo o processo desde o Brasil, inclusive a assinatura dos contratos. Para tanto, o comprador será orientado a levar a documentação ao Consulado Americano mais próximo para assinatura e autenticação.

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5. PERGUNTAS E RESPOSTAS MAIS FREQUÊNTES:    

Com a ajuda da Duva & Associados, a parceira da Florida 360 para assessoria jurídica, fiscal e contábil aos nossos clientes no Brasil e no exterior, respondemos abaixo às seguintes perguntas, frequentemente endereçadas a nós:

 

1-Um cidadão brasileiro pode comprar imóvel no exterior?

Sim, a lei brasileira permite que brasileiros comprem imóveis no exterior,  bastando que o envio dos recursos seja registrado no banco central e a compra seja declarada para a Receita Federal e para o Banco.

2-Há cobrança de algum imposto sobre a remessa dos recursos para o exterior para a compra de imóveis?

Sim, a princípio incide IOF. No entanto, em algumas situações especiais, não há cobrança do tributo.

3-Quais os custos da remessa de recursos?

Os custos são os cobrados pela instituição financeira que realizar o câmbio dos reais em moeda estrangeira. Em geral, os bancos cobram em torno de 150 dólares por transação, independente do valor sendo transferido.

4-Se eu adquirir um imóvel nos EUA, serei duplamente taxado (imposto)?

Tudo vai depender do que você fará com o imóvel, que status imigratório você tem nos EUA e se manterá ativos no Brasil também.   Como exemplo, relatamos abaixo 2 cenários e como ficariam a questão da declaração e pagamento de impostos no Brasil e nos EUA, assim como compartilhamos as dicas recebidas pela Duva:

  1. O seu imóvel nos EUA está no seu nome (pessoa física) e você tem ganhos com ele (com aluguel ou lucro na posterior venda do mesmo):

Quando você, como pessoa física, tem um imóvel de investimento nos EUA,  e desse imóvel ou empreendimento você obtém lucro (alugando, por exemplo), você tem que declarar o valor do lucro no imposto de renda dos 2 países: Brasil e EUA.  Na Declaração dos EUA, você vai declarar o valor líquido, ou seja, o rendimento do imóvel menos as despesas incorridas para mantê-lo.  E no Brasil, você terá que declará-lo também, mas poderá deduzir o valor do imposto que você pagou nos EUA.    Ou seja, você provavelmente vai ter que pagar imposto nos 2 países, mas o mesmo será diluído e somente sobre o lucro líquido, conforme a explicação acima.

 

Já se você mantiver o imóvel nos EUA para moradia ou somente para passar férias, você não tem que pagar nada pro Fisco dos EUA.  Potencialmente você só pagará imposto caso você venda o imóvel e tenha ganhos com a transação.   Em quanto ao Fisco no Brasil, você somente pagará imposto se você trouxer o dinheiro de volta pro Brasil, mas nesse caso somente se você estiver trazendo o valor pago pelo imóvel acrescido de lucros e dividendos.  Por exemplo, se você mandou pros EUA 100 mil dólares para comprar um imóvel  e depois de 1 ou 2 anos, você o vende por 150 mil e traz os 150 mil dólares pro Brasil, você pagará imposto sobre os 50 mil dólares somente.

2. O seu imóvel nos EUA está no nome de uma empresa sua, nos EUA, da qual você é um dos sócios ou diretores e você tem ganhos com o mesmo (em aluguel ou venda posterior com lucro):

 

Nesse caso, você declarará o imóvel e os ganhos ao Fisco americano, pagando 20% sobre o lucro líquido do empreendimento.  Ou seja, você vai deduzir os custos de gastos com o imóvel e sobre o valor líquido vai pagar os 20%.

 

Já no Brasil, você vai “deferir” na declaração de imposto e não pagará imposto até que você regresse esse dinheiro ao Brasil.   E, novamente como na situação 1, você somente pagará imposto sobre o lucro da transação, não sobre o valor total trazido.

 

Esta é uma excelente alternativa para mitigar os custos com impostos.  Se você for bem orientado, o processo de abertura de uma empresa nos EUA é simples, rápido e não-oneroso.  Você não tem que ter endereço físico e nem empregados para se beneficiar dessa alternativa.

 

Por esta razão, recomendamos que os interessados contatem a Duva & Associados para maiores detalhes e orientações.   Eles poderão ajudá-lo em todo o processo, inclusive na abertura da empresa aqui nos EUA, na contabilidade, declaração de impostos (Brasil e EUA) e tudo o que for necessário para você mitigar os custos e gastos com investimentos fora do Brasil.

 

5- Caso eu me torne cidadão americano no futuro, eu perderei a cidadania brasileira?

NÃO. Mas a partir do momento em que se torna cidadão americano, passa-se a declarar imposto nos Estados Unidos.

 

6-Se o valor investido em um imóvel ou empreendimento for devolvido ao Brasil após o prazo de 2 anos, pagarei imposto sobre esse valor ou somente sobre o lucro auferido?

No Brasil só pagará imposto de renda de 15% sobre o ganho de capital. Nos EUA pagará ganho de capital de 20%. No entanto, este imposto poderá ser compensado.

 

 

6. ANÁLISE FINANCEIRA DE RETORNO-SOBRE-O-INVESTIMENTO

Para nossos clientes, também oferecemos uma análise gratuita de retorno sobre o investimento, que inclui uma planilha financeira completa e específica para a propriedade escolhida pelo cliente.   Veja um exemplo seguindo o link abaixo:

 

Nesse outro exemplo abaixo, fornecemos uma análise estimada para um financiamento de compra de um imóvel de 100 mil dólares, somente para ilustrar como poderá ser rentável para o comprador, mesmo tendo que financiar. No nosso website você  encontrá uma calculadora (“mortgage calculator”), caso deseje fazer algumas consultas.

 

  • Valor do Imóvel: 100 mil dólares
  • Valor da Entrada: 35 mil dólares
  • Total Financiado: 65 mil dólares
  • Numero total Parcelas: 360 (30 anos)
  • Valor parcela mensal*: 350 dólares
  • Captação Aluguel/mês: 1.200 dólares (aprox.)

—————————————————-

  • Retorno Bruto/mês:** 850 dólares

(*) Valor aproximado, considerando juros fixos de 5% ao ano (**) Deve-se subtrair desse valor os custos de seguro do imóvel, condomínio, imposto e manutenção. Em geral, variam entre 30-50% do valor do aluguel.

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7.COMO TRANSFERIR SEU DINHEIRO PARA O EXTERIOR

  1. Primeiro, o dinheiro tem que estar em um banco ou instituição financeira no Brasil.  Em seguida, você contata o banco e pede para transferir o valor para uma conta sua nos EUA ou diretamente para a conta da instituição jurídica que está intermediando a compra e venda  do imóvel (as chamadas “Title Companies”, como anteriormente explicado).

Caso você esteja financiando, o dinheiro terá que ser enviado a uma conta bancária aberta em seu nome.

PS: Para você abrir uma conta nos EUA, basta você se apresentar (pessoalmente) em um banco de sua escolha nos EUA, levando o seu passaporte.

  1. Documentos a serem apresentados ao banco (os quais serão depois encaminhados ao Banco Central do Brasil para aprovação da transferência das divisas):

a) cópia do acordo de compra e venda do imóvel nos EUA

b) cópia de todos os documentos que comprovem que o valor transferido foi obtido foi através de fontes legais (exemplos de provas: cópia de extratos de aplicações financeiras, extrato bancário, escritura de venda de imóvel no Brasil, imposto de renda onde estão declarados bens e capital etc).

  1. O custo da remessa do dinheiro dependerá do banco, mas em geral eles cobram uma taxa fixa.  Um de nossos clientes recentemente pagou 150 dólares para transferir o equivalente a 120 mil dólares.  Além da taxa de transferência ele pagou 0.38% de IOF. Só iso.
  2. Tempo que leverá para o dinheiro chegar na conta-destino nos EUA:  se o Banco Central aceitar todos os documentos, já de primeira, o banco deve levar entre 1 e 2 semanas para processar tudo.  Eles primeiro têm que reunir os documentos que você apresentar, acrescidos de toda a papelada do lado deles também e esperar a resposta do Banco Central.

Como dissemos no início, remeter dinheiro para fora do país é uma operação totalmente legal, mas a mesma tem que seguir as diretrizes do Banco Central do Brasil.

Mais alguma dúvida?  Como podemos ajudá-lo?   Contate-nos:

FLORIDA 360 INVESTMENTS & REALTY, LLC

Miami – Weston – Davie – Fort Lauderdale – Delray Beach – Orlando 

Tel: +1 (954) 449-2529 (Main Line)

Tel: +1 (954) 325-2625+1 (atención en Español, Português y whatsapp)

E-mail: support@florida360realty.com

Skype: florida360realty