ESP:Financiamiento de Bienes Raices en la Florida para Extranjeros

Financiamiento Bienes Raices en la Florida para Extranjeros

 

En este artículo, usted encontrará informaciones y consejos sobre la compra de bienes raíces en la Florida, como obtener financiamiento en hasta 30 años a intereses anuales fijos y mucho más:

 
  1. ¿Cómo funciona el mercado inmobiliario en los EEUU y sus particularidades en la Florida?
  2. Consejos y mejores prácticas para quien quiera comprar propiedades en la Florida
  3. Principales costos a considerar en la compra y mantenimiento de las propiedades
  4. Financiamiento de bienes raíces para extranjeros
  5. Respuestas a Preguntas Frecuentes
  6. Como es vivir en la Florida
  1. ¿Cómo funciona el mercado de bienes raíces en los EEUU y sus particularidades en la Florida?

Creemos importante comenzar presentando quienes somos:

Florida 360 Investments & Realty, LLC es una Consultoría de Inmuebles, Negocios  y Conserje Internacional para clientes extranjeros, ubicada en el Sur y Centro de la Florida. Nuestra área de actuación cubre la gran Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach, Tampa y Orlando.

Nuestra especialidad es buscar oportunidades de inversión para nuestros clientes, así como apoyarlos en lo que necesiten si estén inmigrando a los EEUU. Y como nuestro propio nombre dice, también cubrimos todo el ciclo inmobiliario:

  1. Compra y Venta de bienes raíces
  2. Asistimos y orientamos en la búsqueda de financiamiento para compra, cuando necesario
  3. Seguimos todo el proceso legal y financiero de la compra y venta (documentación, intermediación con las partes involucradas etc.)
  4. Nos encargamos del mantenimiento de los inmuebles comprados para inversión
  5. Orientamos al comprador y recomendamos estrategias para maximización del retorno sobre su inversión
  6. Gestionamos el arriendo de la propiedad en caso que el comprador desee
  7. Nos encargamos de la venta de la propiedad posteriormente, en caso que el propietario desee.
  8. Y para los clientes extranjeros, que quieran inmigrar a los EEUU, tenemos servicios de   Concierge que van desde el planeamiento inmigratorio hasta el enrolamiento de sus hijos en escuelas públicas o privadas.

El proceso de compra y venta de propiedades en los Estados Unidos es muy seguro, claro y organizado.

Nuestro sistema de búsqueda de propiedades nos provee acceso a TODOS los bienes raízes actualmente disponibles para la compra, venta y arriendo en el estado de la Florida, no solamente los que Florida 360 está negociando. Y los Realtors representando al comprador y al vendedor trabajan en colaboración y comparten la comisión de la venta del inmueble.

Respecto a la seguridad de la operación de compra, acá en los Estados Unidos, toda la compra y venta de propiedades pasa por una empresa intermediadora y neutral, llamada de “Title Company”, que hace el chequeo de las partes, del contrato, del inmueble, de la documentación, garantizando la legitimidad y securidad de la transacción. Todo eso, con la garantía de una póliza de seguro del titulo de la propiedad.

La comisión es siempre pagada por el vendedor del inmueble y el comprador no tiene ningún costo al utilizar un Realtor para ayudarlo en la compra.  Y es siempre recomendable que tanto el comprador como el vendedor tengan cada uno su propio Realtor, para evitar conflictos de interés.

Es importante mencionar también que en casi todos los barrios (o ciudades, como llamamos acá) de la Florida, sea el inmueble localizado en complejo cerrado o no, existen “asociaciones de los propietarios”, las cuales determinan varias reglas en cuanto a la apariencia de la propiedad, de la comunidad, de las reglas de convivencia, entre varias otras cosas.

Esas “ASOCIACIONES” (o HOAs como llamamos – “Home Owners Association”) son extremamente poderosas e incluso pueden determinar quién puede ser aprobado para comprar o arrendar una propiedad.   Y la mayoría controla y determina como su inmueble tiene que ser mantenido externamente, que colores usted puede pintar la fachada de su casa etc.  Si, por un lado, eso suena extremo, por otro, hace con que las comunidades estén siempre bonitas, limpias, seguras y en orden.

  1. CONSEJOS Y MEJORES PRÁCTICAS:

Uno de los diferenciales de Florida 360 es que nuestros Realtors son instruidos y entrenados para ir más allá del alcance de los servicios de un Realtor, ofreciendo un amplio análisis sobre las propiedades disponibles en el mercado, orientando a nuestros clientes para que hagan una elección acertada.

Sobretodo nuestros clientes internacionales, no es todo el mundo que sabe todas las peculiaridades del mercado.  Y para quien está comprando inmuebles para inversión, hay todavía ciertos cuidados que precisan ser tomados.

Proporcionamos ejemplos a continuación de los cuidados que tomamos y los consejos que damos a nuestros clientes a la hora de escoger una propiedad:

  • Verificamos si la propiedad puede ser arrendada.  Hay comunidades que o no permiten que los inmuebles sean arrendados, o sólo permiten que sean arrendados después de 1 o 2 años de la compra. Algunos también tienen restricción en cuanto al número máximo de arriendos por año.
  • Es muy común en la Florida comunidades (como llamamos los “condominios” acá) que sólo aceptan residentes mayores de 55 años (o por lo menos uno de los cónyuges tiene que tener más de 55 años).  También varias o no permiten arriendo o el propietario tiene que esperar 1 o 2 años para poder arrendar la propiedad.  Es fácil encontrar  propiedades lindas y bien baratas (a veces encontramos departamentos de 5 mil dólares en esas comunidades!), pero las restricciones terminan  dejando el proyecto inviable como inversión.
  • Hay comunidades que obligan al propietario a pagar altas tasas anuales de afiliación a los clubes del condominio.  Esto sucede mucho en los condominios que tienen campos de golf.    Si el habitante no es un jugador de golf ávido, acaba no valiendo la pena pagar tan caro las tasas de condominio.
  • Verificamos también si la comunidad permite tener mascotas o si hay restricciones en cuanto a peso y razas de animales.  Lo ideal es que no existan restricciones para las propiedades que se pretende arrendar, para no limitar las posibilidades de arriendo.
  • Nuestros Realtors verifican la “edad” de los tejados de las casas y del aire acondicionado, pues esas condiciones pueden influenciar en el precio final de la venta de la propiedad.   Nosotros también recomendamos a todos nuestros clientes compradores que paguen una “inspección completa” del inmueble antes de hacer efectiva la compra.  El costo varía entre $300 y $500.
  • Orientamos a nuestros clientes si el inmueble deseado para la compra queda cerca de escuelas públicas buenas. Esta información es extremamente importante, en caso que la propiedad sea utilizada por familia con hijos en edad escolar.
  • Verificamos también si la propiedad es consistente con todos los nuevos códigos de la Florida encuanto a la protección contra huracanes etc.
  • Es importante también saber el valor mensual del condominio de la propiedad, pues esto puede influenciar bastante en el retorno sobre la inversión y el costo mensual para mantener la propiedad.
  • Recomendamos para muchos de los clients (dependiendo de sus objetivos y como tratarán sus propiedades en los EEUU en sus libros fiscales), que abran una compania y pongan las propiedades bajo la misma.
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  1. PRINCIPALES COSTOS A CONSIDERAR EN LA COMPRA Y MANUTENCIÓN DE LAS PROPIEDADES
  1. En el cierre de la compra del inmueble:

En general, el valor total a ser desembolsado por el comprador varía entre 2% y 5% del valor total del inmueble.  A continuación, algunos de los ítems incluidos en este costo:

– Documentación

– Seguro del inmueble (si el inmueble está siendo financiado, los bancos exigen que el comprador extranjero compre un seguro)

– Chequeo y Seguro de la transacción de compra y venta (para evitar que el comprador descubra problemas legales con la propiedad después de la compra)

– Impuestos sobre el inmueble (valor relativo a los meses que faltan para terminar el año)

     2. Costos Mensuales después de la compra:

– Asociación (el valor depende de la comunidad, valor del inmueble, etc.)

– Jardinería externa (corte de pasto etc.) para casas

– Agua y luz (que pueden ser pagadas por el inquilino, si la propiedad permanece arrendada para terceros)

– Seguro contra incendio y catástrofes (pago una vez al año, pero si la propiedad fuera financiada el costo es añadido mensualmente en las cuotas de financiamiento).  En general, los departamentos ya tienen ese gasto incluido en la tasa del condominio (“asociación”).

– Impuesto sobre el inmueble  (pago una vez al año, pero añadidos mensualmente en las cuotas de financiamiento, si fuera el caso)

  1. OBTENCIÓN DE FINANCIAMIENTO PARA EXTRANJEROS

En cuanto al financiamiento de inmuebles en los Estados Unidos, específicamente para extranjeros y no residentes, el proceso es simple y más fácil de conseguir de lo que se imagina.

Los bancos actualmente están aprobando financiamientos de hasta 30 años, con 30-35% de entrada (35% para financiamientos menores que 200 mil dólares o para apartamentos) con interés fijo entre 4-6% al año, sujetos a análisis y aprobación de crédito.

Para tener una idea del monto de financiamiento que usted podrá conseguir, considere que cada cuota de financiamiento no deberá sobrepasar 30% del total de su renta bruta. Caso que usted ya tenga un financiamiento de inmueble en su país, la suma de los 2 financiamientos no podrá sobrepasar 38% de su renta bruta mensual.

Para tener una idea del valor de las cuotas mensuales, consideremos que el valor total de su préstamo sea de 100 mil dólares.  Su mensualidad será de aproximadamente 550 dólares e incluirá:  interés + principal + impuesto anual.

Recomendamos que antes de decidir cuál es el valor total de la propiedad que usted deba adquirir, que usted haga una solicitud para una línea de crédito, pues solamente así sabrá cuanto podrá financiar.

El proceso de pre-aprobación es bien rápido y la mayoría de los vendedores no van aceptar una propuesta sin que el comprador presente pruebas de que está pre-aprobado para el financiamiento.

Una vez sometidos los documentos requeridos, usted recibirá la respuesta en 1-2 días.   Y el financiamiento en sí sale en más o menos 45 días, a contar del día en que los documentos completos fueron entregados a la institución financiera.

DOCUMENTOS GENERALMENTE REQUERIDOS POR LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS

(La mayoría deberán ser traducidos al   inglés y los que llevan firma deberán ser enviados a la institución por servicio Courier):

  • Autónomos y dueños de empresa: presentar una carta del contador (o empresa de contabilidad) informando la facturación en los últimos 2 años; y para el año corriente, el valor acumulado hasta el momento.
  • Asalariados: presentar una Declaración de la empresa informando salario mensual o las 3 últimas nóminas.
  • Presentar una carta de referencia de un banco o institución financiera (pueden ser los estados de cuenta mensuales), enseñando un historial de por lo menos 24 meses y el status actual (si la cuenta todavía está abierta, cancelada etc). Esta carta o referencia también podrá ser de un banco ubicado fuera del país de residencia.
  • Reservas de valor total equivalente a por lo menos 12-24 meses de gastos con el pago del financiamiento y tasas de condominio (si es aplicable).
  • Copia del pasaporte y de la visa que tenga para los EUA (turista, estudiante, green card, visa de inversionista, etc.). El solicitante debe, obligatoriamente, tener una visa válida para entrada en los EEUU.

El valor de entrada requerido para el financiamiento deberá ser enviado a una cuenta bancaria en los EUA, la cual deberá estar en nombre del solicitante.  Esta cuenta también será utilizada para el débito automático del pago mensual del financiamiento.

Los bienes declarados deberán ser consistentes con los documentos presentados.

El comprador podrá hacer todo el proceso desde su país, incluso la firma de los contratos. Para eso, el comprador será orientado a llevar la documentación al Consulado Americano más próximo para firma y autenticación.

ENVIENOS UN E-MAIL SE DESEA QUE LO APOYEMOS EN CONSEGUIR UN FINANCIAMIENTO BANCÁRIO:  support@florida360realty.com

5. ANÁLISIS FINANCIERO DEL RETORNO-SOBRE-LA-INVERSIÓN

Para nuestros clientes también ofrecemos un análisis gratuito de retorno sobre la inversión, que incluye una planilla financiera completa y específica para la propiedad escogida por el cliente.

Como  ejemplo abajo, proporcionamos un análisis estimado para un financiamiento de compra de una propiedad de 100 mil dólares, solamente para ilustrar como podrá ser rentable para el comprador, aún teniendo que financiar. En nuestro website usted encontrará una calculadora (“mortgage calculator”), en caso que desee hacer algunas consultas.

  • Valor del Inmueble: 100 mil dólares
  • Valor del Pie: 35 mil dólares
  • Total Financiado: 65 mil dólares
  • Numero total Cuotas: 360 (30 años)
  • Valor cuota mensual*: 350 dólares
  • Captación Arriendo/mes: 1.200 dólares (aprox.)
  • RETORNO BRUTO/MES:** 850 DÓLARES

(*) Valor aproximado, considerando intereses fijos de 5% al año (**) Debe substraerse de ese valor los costos de seguro del inmueble, condominio y manutención. En general, varían entre 30-50% del valor del arriendo.

En caso de  que usted quiera recibir opciones de bienes raízes para comprar o si quiere que vendamos alguna propiedad suya, por favor, envíenos un e-mail para support@florida360realty.com,  con sus preferencias, como por ejemplo: número de habitaciones, si es casa o departamento, barrio de su preferencia, valor máximo etc.

CONTACTENOS EN CASO QUE USTED ESTÉ PENSANDO EN COMPRAR UN INMUEBLE EN LA FLORIDA Y/O EMIGRAR A LOS ESTADOS UNIDOS.  PODEMOS AYUDARLO EN VARIOS FRENTES!  VEA ABAJO NUESTROS DATOS PARA CONTACTO:

FLORIDA 360 INVESTMENTS & REALTY, LLC

Offices: Miami – Weston – Fort Lauderdale – Delray Beach – Orlando – Sao Paulo

Tel: +1 (954) 449-2529

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