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Financiamiento Bienes Raices en la Florida para Extranjeros

Us Flag and a house

En este artículo, usted encontrará informaciones y consejos sobre la compra de bienes raíces en la Florida, como obtener financiamiento en hasta 30 años a intereses anuales fijos y mucho más: 

1. Cómo funciona el mercado inmobiliario en los EEUU y sus particularidades en la Florida

2. Consejos y mejores prácticas para quien quiera comprar propiedades en la Florida

3. Principales costos a considerar en la compra y mantenimiento de las propiedades

4. Financiamiento de bienes raíces para extranjeros

5. Respuestas a Preguntas Frecuentes

6. Análisis Financiero: Retorno-Sobre-la-Inversión (ROI)

7. Como transferir su dinero para los EEUU

8. Como es vivir en la Florida!

 

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1. Cómo funciona el mercado de bienes raíces en los EEUU y sus particularidades en la Florida.

 

Creemos importante comenzar presentando quienes somos:

Florida 360 Realty, LLC es una Consultoría de Inmuebles, Negocios  y Concierge Internacional para clientes extranjeros, ubicada en el Sur y Centro de la Florida. Nuestra área de actuación cubre la gran Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach, Tampa y Orlando.

 

Nuestra especialidad es buscar oportunidades de inversión para nuestros clientes, así como apoyarlos en lo que necesiten si estén inmigrando a los EEUU. Y como nuestro propio nombre dice, también cubrimos todo el ciclo inmobiliario:

 

1. Compra y Venta de bienes raíces

2. Asistimos y orientamos en la búsqueda de financiamiento para compra, cuando necesario

3. Seguimos todo el proceso legal y financiero de la compra y venta (documentación, intermediación con las partes involucradas etc.)

4. Nos encargamos del mantenimiento de los inmuebles comprados para inversión

5. Orientamos al comprador y recomendamos estrategias para maximización del retorno sobre su inversión

6. Gestionamos el arriendo de la propiedad en caso que el comprador desee

7. Nos encargamos de la venta de la propiedad posteriormente, en caso que el propietario desee

8.Y para los clientes extranjeros, que quieran inmigrar a los EEUU, tenemos servicios de Concierge que van desde el planeamiento inmigratorio hasta el enrolamiento de sus hijos en escuelas públicas o privadas.

 

El proceso de compra y venta de propiedades en los Estados Unidos es muy seguro, claro y organizado.

 

Nuestro sistema de búsqueda de propiedades nos provee acceso a TODOS los bienes raízes actualmente disponibles para la compra, venta y arriendo en el estado de la Florida, no solamente los que Florida 360 Realty está negociando. Y los Realtors representando al comprador y al vendedor trabajan en colaboración y comparten la comisión de la venta del inmueble.

 

La comisión es siempre pagada por el vendedor del inmueble y el comprador no tiene ningún costo al utilizar un Realtor para ayudarlo en la compra.  Y es siempre recomendable que tanto el comprador como el vendedor tengan cada uno su propio Realtor, para evitar conflictos de interés.

 

Respecto a la seguridad de la operación de compra, por ley, acá en los Estados Unidos, toda la compra y venta de propiedades obligatoriamente pasa por una empresa intermediadora y neutral, llamada de “Title Company”, que hace el chequeo de las partes, del contrato, del inmueble, de la documentación, garantizando la legitimidad y securidad de la transacción. Todo eso, con la garantía de una póliza de seguro de compra y venta.

 

Es importante mencionar también que en casi todos los barrios (o ciudades, como llamamos acá) de la Florida, sea el inmueble localizado en complejo cerrado o no, existen “asociaciones de los propietarios”, las cuales determinan varias reglas en cuanto a la apariencia de la propiedad, de la comunidad, de las reglas de convivencia, entre varias otras cosas.

 

Esas “ASOCIACIONES” (o HOAs como llamamos – “Home Owners Association”) son extremamente poderosas e incluso pueden determinar quién puede ser aprobado para comprar o arrendar una propiedad.   Y la mayoría controla y determina como su inmueble tiene que ser mantenido externamente, que colores usted puede pintar la fachada de su casa etc.  Si, por un lado, eso suena extremo, por otro, hace con que las comunidades estén siempre bonitas, limpias, seguras y en orden.

 

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O ENVIENOS UN E-MAIL CON INSTRUCCIONES PARA:  support@florida360company.com

 

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2. CONSEJOS Y MEJORES PRÁCTICAS:

Uno de los diferenciales de Florida 360 Realty es que nuestros Realtors son instruidos y entrenados para ir más allá del alcance de los servicios de un Realtor, ofreciendo un amplio análisis sobre las propiedades disponibles en el mercado, orientando a nuestros clientes para que hagan una elección acertada.

Sobretodo nuestros clientes internacionales, no es todo el mundo que sabe todas las peculiaridades del mercado.  Y para quien está comprando inmuebles para inversión, hay todavía ciertos cuidados que precisan ser tomados.

Proporcionamos ejemplos a continuación de los cuidados que tomamos y los consejos que damos a nuestros clientes a la hora de escoger una propiedad:

    • Verificamos si la propiedad puede ser arrendada.  Hay comunidades que o no permiten que los inmuebles sean arrendados, o sólo permiten que sean arrendados después de 1 o 2 años de la compra. Algunos condominios también tienen restricción en cuanto al número máximo de arriendos por año.

    • Es muy común en la Florida comunidades (como llamamos los “condominios” acá) que sólo aceptan residentes mayores de 55 años(o por lo menos uno de los cónyuges tiene que tener más de 55 años).  También varias o no permiten arriendo o el propietario tiene que esperar 1 o 2 años para poder arrendar la propiedad.  Es fácil encontrar  propiedades lindas y bien baratas (a veces encontramos departamentos de 5 mil dólares en esas comunidades!), pero las restricciones terminan  dejando el proyecto inviable como inversión.

    • Hay comunidades que obligan al propietario a pagar altas tasas anuales de afiliación a los clubes del condominio.  Esto sucede mucho en los condominios que tienen campos de golf.    Si el habitante no es un jugador de golf ávido, acaba no valiendo la pena pagar tan caro las tasas de condominio.

    • Verificamos también si la comunidad permite tener mascotaso si hay restricciones en cuanto a peso y razas de animales.  Lo ideal es que no existan restricciones para las propiedades que se pretende arrendar, para no limitar las posibilidades de arriendo.

    • Nuestros Realtors verifican la “edad” de los tejados de las casas y del aire acondicionado, pues esas condiciones pueden influenciar en el precio final de la venta de la propiedad.   Nosotros también recomendamos a todos nuestros clientes compradores que paguen una “inspección completa” del inmueble antes de hacer efectiva la compra.  El costo varía entre $300 y $500.

    • Orientamos a nuestros clientes si el inmueble deseado para la compra queda cerca de escuelas públicas buenas.  Esta información es extremamente importante, en caso que la propiedad sea utilizada por familia con hijos en edad escolar.

    • Verificamos también si la propiedad es consistente con todos los nuevos códigos de la Florida encuanto a la protección contra huracanes etc.

    • Es importante también saber el valor mensual del condominio de la propiedad, pues esto puede influenciar bastante en el retorno sobre la inversión y el costo mensual para mantener la propiedad.

    • Recomendamos para muchos de los clients (dependiendo de sus objetivos y como tratarán sus propiedades en los EEUU en sus libros fiscales), que abran una compania y pongan las propiedades bajo la misma.

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3. PRINCIPALES COSTOS A CONSIDERAR EN LA COMPRA Y MANUTENCIÓN DE LAS PROPIEDADES

 

A. En el cierre de la compra del inmueble:

En general, el valor total a ser desembolsado por el comprador varía entre 2% y 5% del valor total del inmueble.  A continuación, algunos de los ítems incluidos en este costo:

- Documentación

- Seguro del inmueble (si el inmueble está siendo financiado, los bancos exigen que el comprador extranjero compre un seguro)

- Chequeo y Seguro de la transacción de compra y venta (para evitar que el comprador descubra problemas legales con la propiedad después de la compra)

- Impuestos sobre el inmueble (valor relativo a los meses que faltan para terminar el año)

 

B. Costos Mensuales después de la compra:

- Asociación (el valor depende de la comunidad, valor del inmueble, etc.)

- Jardinería externa (corte de pasto etc.) para casas

- Agua y luz (que pueden ser pagadas por el inquilino, si la propiedad permanece arrendada para terceros)

- Seguro contra incendio y catástrofes (pago una vez al año, pero si la propiedad fuera financiada el costo es añadido mensualmente en las cuotas de financiamiento).  En general, los departamentos ya tienen ese gasto incluido en la tasa del condominio (“asociación”).

- Impuesto sobre el inmueble  (pago una vez al año, pero añadidos mensualmente en las cuotas de financiamiento, si fuera el caso)

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Mortgage

 

 

 

 

4. OBTENCIÓN DE FINANCIAMIENTO PARA EXTRANJEROS

 

En cuanto al financiamiento de inmuebles en los Estados Unidos, específicamente para extranjeros y no residentes, el proceso es simple y más fácil de conseguir de lo que se imagina.

 

Los bancos actualmente están aprobando financiamientos de hasta 30 años, con 30-35% de pie (35% para financiamientos menores que 200 mil dólares o para apartamentos) con interés fijo entre 4-6% al año, sujetos a análisis y aprobación de crédito.

 

Para tener una idea del monto de financiamiento que usted podrá conseguir, considere que cada cuota de financiamiento no deberá sobrepasar 30% del total de su renta bruta. Caso que usted ya tenga un financiamiento de inmueble en su país, la suma de los 2 financiamientos no podrá sobrepasar 38% de su renta bruta mensual.

 

Para tener una idea del valor de las cuotas mensuales, consideremos que el valor total de su préstamo sea de 100 mil dólares.  Su mensualidad será de aproximadamente 550 dólares e incluirá:  interés + principal + impuesto anual.

 

Recomendamos que antes de decidir cuál es el valor total de la propiedad que usted deba adquirir, que usted haga una solicitud para una línea de crédito, pues solamente así sabrá cuanto podrá financiar.

 

El proceso de pre-aprobación es bien rápido y la mayoría de los vendedores no van aceptar una propuesta sin que el comprador presente pruebas de que está pre-aprobado para el financiamiento.

 

Una vez sometidos los documentos requeridos, usted recibirá la respuesta en 1-2 días.   Y el financiamiento en sí sale en más o menos 45 días, a contar del día en que los documentos completos fueron entregados a la institución financiera.

 

DOCUMENTOS GENERALMENTE REQUERIDOS POR LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS

 

(La mayoría deberá ser traducida para el inglés y los que llevan firma deberán ser enviados a la institución por servicio Courier):

 

  • Autónomos y dueños de empresa: presentar una carta del contador (o empresa de contabilidad) informando la facturación en los últimos 2 años; y para el año corriente, el valor acumulado hasta el momento.

  • Asalariados: presentar una Declaración de la empresa informando salario mensual o las 3 últimas nóminas.

  • Presentar una carta de referencia de un banco o institución financiera (pueden ser los estados de cuenta mensuales), enseñando un historial de por lo menos 24 meses y el status actual (si la cuenta todavía está abierta, cancelada etc). Esta carta o referencia también podrá ser de un banco ubicado fuera del país de residencia.

  • Reservas de valor total equivalente a por lo menos 12-24 meses de gastos con el pago del financiamiento y tasas de condominio (si es aplicable).

  • Copia del pasaporte y de la visa que tenga para los EUA (turista, estudiante, green card, visa de inversionista, etc.). El solicitante debe, obligatoriamente, tener una visa válida para entrada en los EEUU.

 

El valor de entrada requerido para el financiamiento deberá ser enviado a una cuenta bancaria en los EUA, la cual deberá estar en nombre del solicitante.  Esta cuenta también será utilizada para el débito automático del pago mensual del financiamiento.

 

Los bienes declarados deberán ser consistentes con los documentos presentados.

 

El comprador podrá hacer todo el proceso desde su país, incluso la firma de los contratos. Para eso, el comprador será orientado a llevar la documentación al Consulado Americano más próximo para firma y autenticación.

 

 

ENVIENOS UN E-MAIL SE DESEA QUE LO APOYEMOS EN CONSEGUIR UN FINANCIAMIENTO BANCÁRIO:  support@florida360company.com

 

Questions and Answers

 

 

 

 

 

 

5. Dudas sobre Implicaciones Fiscales en la compra de propiedades en el Exterior :    

 

 

1. Si yo adquiero un inmueble en los EEUU, seré doblemente grabado (impuesto)?

Todo va a depender de lo que usted hará con el inmueble, que status inmigratorio usted tiene en los EEUU y si mantendrá activos en su país también.   Como ejemplo, relatamos abajo 2 escenarios y como quedaría la cuestión de la declaración y pago de impuestos en su país y en los EEUU, así como compartimos los consejos recibidos por una consultoría para temas fiscales (Duva & Associados):

 

A. Su inmueble en los EEUU está en su nombre (persona) y usted tiene ganancias con el (con arriendo o utilidad en la posterior venta del mismo):

Cuando usted, como persona, tiene una propiedad de inversión en los EEUU,  y de ese inmueble o proyecto usted obtiene utilidad (arrendando, por ejemplo), usted tiene que declarar el valor de la ganancia en el impuesto de renta de los 2 países: su país y EEUU.

 

En la Declaración de los EEUU, usted va a declarar el valor líquido, o sea, el rendimiento del inmueble menos los gastos incurridos para mantenerlo.  Y en su país, usted tendrá que declararlo también, pero podrá deducir el valor del impuesto que usted pagó en los EEUU.

 

O sea, usted probablemente va a tener que pagar impuesto en los 2 países, pero el mismo será diluido y solamente sobre la utilidad líquida, de acuerdo a la explicación anterior.

 

Ahora si usted mantuviera el inmueble en los EEUU para vivir o solamente para pasar vacaciones, usted no tiene que pagar nada para el Fisco de los EEUU.

 

Potencialmente usted sólo pagará impuesto en caso que usted venda la propiedad y tenga utilidad con la transacción.   En cuanto al Fisco en su país, usted solamente pagará impuesto si usted trae el dinero de vuelta, pero en ese caso solamente si usted estuviera trayendo el valor pagado por el inmueble aumentado de ganancias y dividendos.  Por ejemplo, si usted mandó para los EUA 100 mil dólares para comprar una propiedad  y después de 1 o 2 años, usted la vende por 150 mil y trae los 150 mil dólares para su país, usted pagará impuesto sobre los 50 mil dólares solamente.

 

 

B. Su inmueble en los EEUU está en nombre de una empresa suya, en los EEUU, de la cual usted es uno de los socios o directores y usted tiene ganancias con el mismo (en arriendo o venta posterior con utilidad):

En este caso, usted declarará el inmueble y la ganancia al Fisco americano, pagando 20% sobre la utilidad líquida del negocio.  O sea, usted va a deducir los costos de gastos con el inmueble y sobre el valor líquido va a pagar los 20%.

 

Ya en su país, usted va a “deferir” en la declaración de impuesto y no pagará impuesto hasta que usted regrese ese dinero a su país.   Y, nuevamente como en la situación 1, usted solamente pagará impuesto sobre la ganancia de la transacción, no sobre el valor total traído.

 

Esta es una excelente alternativa para mitigar los costos con impuestos.  Si usted fuera bien orientado, el proceso de apertura de una empresa en los EEUU es simple, rápido y no-oneroso.  Usted no tiene que tener dirección física y ni empleados para beneficiarse de esa alternativa.

 

Por esta razón, recomendamos que los interesados contacten una consultoría para temas fiscales internacionales para mayores detalles y orientaciones.

 

Ellos podrán ayudarlo en todo el proceso, inclusive en la apertura de la empresa en los EEUU, en la contabilidad, declaración de impuestos (en su país y EEUU) y todo lo que fuera necesario para usted mitigar los costos y gastos con inversiones fuera de su país.

 

2-En qué otras condiciones yo sería doblemente tributado (en mi país y en los Estados Unidos)?

 Dependerá del tipo de visa obtenida y si mantiene activos en su país o no.

 

3-Si yo mantuviera bienes en mi país (incluso negocios), y me mudo para los EUA, como me debo organizar del punto de vista jurídico y fiscal?

Dependerá de los bienes y activos que mantenga en su país. Importante analizar con detalles y la mejor estructura jurídica y fiscal por una empresa de consultoría.

 

4-Si el valor invertido en un inmueble o proyecto fuera devuelto a mi país en el futuro, pagaré impuesto sobre ese valor o solamente sobre la ganancia?

Depende de las reglas de su país.   En los EEUU pagará ganancia de capital de 20%. Sin embargo, este impuesto podrá ser compensado si usted también pagar impuesto en su país.

 

 

 Home Valuation Reports

 

 

 

6. ANÁLISIS FINANCIERO DEL RETORNO-SOBRE-LA-INVERSIÓN

 

 

Para nuestros clientes también ofrecemos un análisis gratuito de retorno sobre la inversión, que incluye una planilla financiera completa y específica para la propiedad escogida por el cliente.   Vea un ejemplo siguiendo el link abajo:

 

Haz un Click aqui para ver una Muestra de Análisis de Retorno sobre la Inversión

 

En el otro ejemplo abajo, proporcionamos un análisis estimado para un financiamiento de compra de una propiedad de 100 mil dólares, solamente para ilustrar como podrá ser rentable para el comprador, aún teniendo que financiar. En nuestro website usted encontrará una calculadora (“mortgage calculator”), en caso que desee hacer algunas consultas.

 

  • Valor del Inmueble: 100 mil dólares

  • Valor del Pie: 35 mil dólares

  • Total Financiado: 65 mil dólares

  • Numero total Cuotas: 360 (30 años)

  • Valor cuota mensual*: 350 dólares

  • Captación Arriendo/mes: 1.200 dólares (aprox.)

      ——————————————————————————–

  • RETORNO BRITO/MES:** 850 DÓLARES

(*) Valor aproximado, considerando intereses fijos de 5% al año (**) Debe substraerse de ese valor los costos de seguro del inmueble, condominio y manutención. En general, varían entre 30-50% del valor del arriendo.

 

O ENVIENOS UN E-MAIL CON SUS DUDAS O INSTRUCCIONES:  support@florida360company.com

Caso que usted quiera recibir opciones de bienes raízes para compra o si quiere que vendamos alguna propiedad suya, por favor, envíenos un e-mail para support@florida360company.com,  con sus preferencias, como por ejemplo: número de habitaciones, si es casa o departamento, barrio de su preferencia, valor máximo etc.

 

 

man in suit giving dollars another man

 

 

 

 

 7. Cómo transferir su dinero para el exterior (válido para los países que permiten envío de dinero al exterior)

 

1. Primero, el dinero tiene que estar en un banco o institución financiera en su país.  En seguida, usted contacta al banco y pide transferir el valor para una cuenta suya en los EEUU.

 

PS: Para usted abrir una cuenta en los EEUU, basta que usted se presente (personalmente) en un banco de su elección en los EEUU, llevando su pasaporte y un segundo documento de identificación.

 

2. Documentos a ser presentados al banco (los cuales serán después reenviados al Banco Central do Brasil para aprobación de la transferencia de las divisas):

 

a) copia del acuerdo de compra y venta del inmueble en los EEUU

 

b) copia de todos los documentos que comprueben que el valor transferido fue obtenido a través de fuentes legales (ejemplos de pruebas: copia de extractos de inversiones financieras, estado de cuenta bancario, escritura de venta del inmueble en su país, impuesto de renta donde están declarados bienes y capital etc.).

 

3. El costo de la remesa del dinero dependerá del banco, pero en general ellos cobran una tasa fija.

 

Como decimos en el inicio, enviar dinero para fuera del país es una operación totalmente legal, pero la misma tiene que seguir las directrices de su país.

 

Alguna Duda más?  Como podemos ayudarlo?   Envíenos un e-mail para:  support@florida360company.com

 

 

1. Aria From The Water

 

 

 

 

 

 

 

8. COMO ES VIVIR EN LA FLORIDA!

 

Comenzamos con un breve video y luego en seguida tratamos de varios aspectos para que usted considere:

 

Haz un click en el link abajo para asistir a un video breve (1 minuto):

 

Haz un click en el link abajo para leer un artículo en nuestro Blog sobre este tema:

Consejos e Informaciones importantes para quien quiere vivir en la Florida! 

 

CONTACTENOS EN CASO QUE USTED ESTÉ PENSANDO EN COMPRAR UN INMUEBLE EN LA FLORIDA Y/O EMIGRAR A LOS ESTADOS UNIDOS.  PODEMOS AYUDARLO EN VARIOS FRENTES!  VEA ABAJO NUESTROS DATOS PARA CONTACTO:

 

O ENVIENOS UN E-MAIL CON SUS DUDAS:  support@florida360company.com o llámanos al + 1 (954) 325-2625

 

FLORIDA 360 REALTY, LLC

Matriz: 2853 Executive Park Drive

Weston, FL – 33331

Oficinas en Miami, Weston, Delray Beach, Orlando y Sao Paulo (Brasil)

Tel: (954) 449-2529  – (954) 325-02625 (atención en portugues y español)

E-mail: support@florida360company.com



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